نظم اتحاد العقاريين حلقة نقاشية بعنوان “قانون تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية”، وذلك بمشاركة وحضور عدد من الفعاليات السياسية والاقتصادية التي كان على رأسها عضو لجنة الاسكان والعقار في مجلس الامة، الدكتور عبدالعزيز الصقعبي، ووزير الاسكان الاسبق الدكتور عادل الصبيح، وعضو المجلس البلدي الدكتور حسن كمال، والمستشار القانوني لإتحاد المصارف الدكتور فايز الكندري.
وترأس الحلقة كل من رئيس مجلس إدارة الاتحاد إبراهيم العوضي، ونائب الرئيس عبدالرحمن التركيت، حيث جرى على مدى أكثر من ساعتين استعراض قانون المدن الاسكانية الجديد الذي تم الموافقة عليه في المداولة الاولى أمام مجلس الامة، والذي من المقرر أن يطرح أمام المجلس من جديد في جلسة 24 يناير الجاري لإقراره.
وفي بداية الحلقة، أكد نائب رئيس مجلس إدارة اتحاد العقاريين عبدالرحمن التركيت، أن الحلقة تهدف إلى التعرف عن قرب على المقترحات المقدمة من قبل اللجنة الاسكانية في مجلس الامة، وتقديم التوصيات التي سيتم رفعها إلى المداولة الثانية في المجلس، مؤكداً على ضرورة التعرف على مختلف وجهات النظر قبل إقرار القانون الجديد الذي يهم شريحة كبيرة من المواطنين الكويتيين، بالإضافة إلى محاولة تقويمه بحيث يكون له إنعكاس إيجابي على السوق والمواطن في المحصلة النهائية.
وفي بداية الحلقة أكد عضو لجنة الاسكان والعقار في مجلس الامة الدكتور عبدالعزيز الصقعبي، أن الحل الرئيسي لمعالجة القضية الاسكانية يكمن في معالجة نقص المعروض من أراضي السكن الخاص، مشيراً إلى أن زيادة المعروض يتم من خلال توفير الاراضي، وتوفير سيولة البنية التحتية والقروض الاسكانية، وتوفير الكهرباء والماء والخدمات.
وأضاف أن قانون إنشاء المدن الاسكانية المقترح هو قانون يعالج جانب البنية التحتية، لكن هذا القانون لن ينجح ما لم يكن ضمن حزمة من القوانين التي من خلالها يمكن تحريك ملف القضية الاسكانية، ولعل أهم هذه القوانين هي قوانين تمويل القروض الاسكانية وسيولة بنك الائتمان، بالإضافة إلى فكرة إنشاء بنك للاسكان.
ولفت الصقعبي إلى أن القانون المقترح يأتي امتداداً للقوانين السابقة بتعديلاتها، حيث جاء انطلاقاً من التعديلات الكثيرة التي تمت على القوانين السابقة، وذلك من خلال عدد من ورش العمل التي امتدت على مدى أكثر من شهرين مع مؤسسة الرعاية السكنية ومع المسئولين عن تطبيق القوانين السابقة وغيرها، وذلك كله كمحاولة لتحريك الملف الاسكاني.
بالمقابل أكد الصقعبي على ان المجلس مقبل على مرحلة أخرى تتعلق بتنظيم الفوضى العقارية من خلال لم شتات الجهات العقارية (التسجيل العقاري، التراخيص، أملاك الدولة) وجمعها تحت مظلة هيئة عقار موحدة تنظم عمليات السمسرة والتداول العقاري، بالإضافة إلى تنظيم بعض القيود ومن بينها فوضى السكن الخاص وما يرتبط بها من رسوم الكهرباء والماء والتسجيل العقاري على البيت الثالث وضريبة التملك ووضع القيود على البيع والمضاربة.
بدوره تحدث وزير الاسكان الاسبق الدكتور عادل الصبيح، مؤكداً على أن الهدف من وراء مثل هذه القوانين هو تقليص فترة الانتظار في الطابور الاسكاني، وتقليص أعداد منتظري الرعاية السكنية، إلا أن القوانين السابقة التي صدرت في هذا الشأن لم تحقق أهدافها، حيث ارتفعت فترة الانتظار في الطابور من 7 سنوات إلى 21 سنة، كما ارتفع عدد طلبات الرعاية السكنية الفعلية من 60 ألف إلى 140 ألف طلب حالياً.
وأضاف أن هناك 3 قوانين تتعلق بإنشاء المدن الاسكانية خلال السنوات الماضية، بخلاف القانون الحالي الذي يعتبر الرابع من نوعه، علماً بأن مؤسسة الرعاية السكنية لها الحق في إنشاء الشركات، لكن دراسة الجدوى في هذا الخصوص لم تكن مجدية لذلك لم تنفذها المؤسسة.
وقال الصبيح أن متوالية الاسكان تتكون من 4 مراحل هي (تحرير الاراضي، تطوير الاراضي وبناء البيوت، التمويل، توفير الكهرباء والماء)، مبيناً أن تحرير الاراضي هو قرار حكومي (علماً بأن مؤسسة الرعاية السكنية لديها أراضي تكفي لبناء200 ألف وحدة سكنية)، أما قضية البناء فالمؤسسة هي التي تبني، في حين جاء القانون ليضيف كيان جديد لعملية البناء أكثر كلفة وأبطئ أداءاً.
ولفت إلى ان المشكلة الحقيقية لا تكمن في قضية البناء وإنما في قضية التمويل، ذلك ان حل القضية الاسكانية في 10 سنوات يتطلب أن تنجز الحكومة 22 ألف وحدة سكنية سنوياً، وذلك حتى تتمكن من تلبية الطلبات القائمة والطلبات الجديدة التي ستأتي خلال السنوات العشر، علماً بأن تكلفة تنفيذ 22 ألف وحدة سكنية سنوياً هو 2.2 مليار دينار سنوياً لمدة 10 سنوات، ما يشكل 13% من دخل الدولة من النفط ومن الاستثمار، فهل تستطيع الدولة تلبية هذه المتطلبات؟
وقال أنه في حال عدم قدرة الدولة على تلبية هذه المتطلبات، فإنه ينبغي عليها إيجاد البديل المناسب الذي يتناغم مع قدرتها ومع متطلبات المواطنين، مع التذكير بالمراحل اللاحقة لعملية البناء ألا وهي توفير الكهرباء والماء التي تصل تكلفتها لكل قسيمة نحو 100 ألف دينار، وهي تكلفة إجمالية تشكل في مجملها نحو 26% من دخل النفط والاستثمار، ما يؤكد على أن المشكلة الرئيسية هو مشكلة مالية تمويلية بالدرجة الاولى.
وبينما أعرب الصبيح عن اعتقاده بأن القانون المقترح سيقر وسيكون امتداد لفشل القانون السابقة في 1993 و 1995، فقد أكد على أن الخطر الرئيسي هو أن يتم اقرار القانون وإنشاء الشركات، وعندما يأتي دور إقرار التمويل في مجلس الامة أن يصاغ بصيغة غير عملية فلا يتم حل مشكلة التمويل وبالتالي عدم تحقيق الغرض الاساسي من القانون.
بدوره أكد عضو المجلس البلدي الدكتور حسن كمال، أن القانون المطروح يمكنه أن يساهم في تنفيذ الوحدات السكنية للمواطنين، مبيناً ان هناك نحو 10 آلاف طلب إسكاني جديد سنوياً، ما تسبب في تراكم الطلبات الاسكانية، بسبب محدودية قدرة المؤسسة العامة للرعاية السكنية التي لا يمكنها سوى تنفيذ نحو 3000 وحدة سكنية سنوياً.
وأضاف ان الطابور الاسكاني الحالي يضم نحو 140 الف طلب اسكاني، ما تسبب في ارتفاع اسعار الاراضي وارتفاع الايجارات وغيرها من التبعات الاجتماعية الأخرى.
ولفت إلى أن المجلس البلدي لعب دوراً كبيراً في توفير الاراضي السكنية من خلال تحرير العديد من الاراضي السكنية، لكن عملية تحرير الاراضي صاحبها وجود بعض العوائق التي تجعل المؤسسة تعاني مع الجهات الحكومية الاخرى، ناهيك عن معضلة التمويل العقاري، حيث تفتقد المؤسسة إلى التمويل الذاتي لمشاريعها، ناهيك عن مشكلة بنك الائتمان في التمويل.
وشدد كمال على ضرورة أن يكون لدى بنك الائتمان جناح استثماري يساعده على توفير التمويل اللازم، إلى جانب تأسيس بنك اسكاني يقدم قروض للمواطنين بفوائد مخفضة، الامر الذي يساعد البنك على تحقيق التمويل المستدام.
رأي اتحاد العقاريين
طرح رئيس مجلس إدارة اتحاد العقاريين ابراهيم العوضي، رأي الاتحاد في قانون تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية، مؤكداً ان القانون الحالي لم يأخذ رأي اتحاد العقاريين، وكذلك رأي شركات الاستثمار واتحاد المصارف الكويتية.
وايد العوضي الراي الذي يقول أن هذا القانون لن يساهم في حل القضية الاسكانية، ما لم تكن هناك قوانين أخرى مكملة كقانون المطور العقاري، والرهن العقاري وتحرير الاراضي وتجهيز البنية التحتية قبل تسليمها للمواطن.
وأضاف أن اتحاد العقاريين لا يهدف إلى معارضة القانون، لا سيما في وجود رغبة جادة في حل المشكلة الاسكانية، لكن هدف الاتحاد هو المشاركة في تعديل وتنقيح القانون بما يناسب جميع الجهات، خاصة وأن الاتحاد يرى أن سبب فشل جميع القوانين السابقة هو “التقييد” التي شهدتها هذه القوانين، ومن بينها تقييد مساحات البناء، وتقييد نسبة أرباح القطاع الخاص دون مراعاة تقلبات الاسواق..وغيرها من الأمور المقيدة.
وقال “يرى اتحاد العقاريين أن هذا القانون يجب أن يكون مفتوح وتطلق فيه يد المؤسسة العامة للرعاية السكنية بحيث تحدد بنفسها احتياجات المشروع على حسب مساحته وموقعه وحاجة المواطن والدولة عند طرح المشروع”.
وحول تمويل المشروع، قال العوضي أن القانون لم يراعي موضوع التمويل، خاصة وأن هذه المشاريع تحتاج إلى رأس مال ضخم، علماً بان التمويل الذاتي للشركات لهذه التمويل صعب، وبالتالي متى ما كان هناك آلية واضحة ومنظمة لعملية التمويل فحينها ستحقق هذه المشاريع النجاح.
رأي اتحاد المصارف
أكد المستشار القانوني لإتحاد المصارف الدكتور فايز الكندري، أن القانون يفتقد إلى المرونة، كما أنه يتضمن عدداً من التفاصيل التي من بينها تفاصيل غير لازمة، أو أن بعضها يكفي ان تكون موجودة في اللائحة التنفيذية، لذا يجب إعادة النظر في صياغة التشريع بحيث يضع بيئة جاذبة للمستثمر المحلي والاجنبي على حد سواء.
وقال أن القانون يجب ان يركز على موضوع حل الازمة الاسكانية، لكن الواضح أن القانون أراد أن يعالج كل شئ في نفس الوقت، بمعنى أن يسعى إلى إشراك المواطن في الاستثمار من خلال الاستثمار في 50% من أسهم الشركة، كما يسعى إلى تعزيز عمل المشاريع الصغيرة والمتوسطة، وأن يحقق مبدأ دعم العمالة..وهو أمر لا يمكن تحقيقه كله في آن واحد.
كذلك بين الكندري أن المشروع غير واضح ما إذا كان جزءاً من مشروع الشراكة أم أنه خارج هذا المفهوم، وهل الشركات التي ستنشأ ستكون وفق قانون الشراكة الصادر عام 2014 أم خارج هذا القانون.